La Golden Visa permitía a determinados inversores extracomunitarios vincular una inversión a una solicitud de residencia. Ese vínculo terminó el 3 de abril de 2025. Una persona extranjera puede seguir comprando una vivienda en Barcelona, pero la operación ya no abre una nueva vía de residencia para inversores dentro del régimen anterior.
La distinción parece sencilla hasta que empieza la búsqueda. Quien pretende vivir en Barcelona necesita dos planes viables: uno para obtener el derecho a residir en España y otro para comprar la vivienda. Quien seguirá siendo no residente necesita el segundo, además de un presupuesto realista para impuestos, costes de propiedad y gestión.
Esta guía se dirige a compradores extracomunitarios que deben separar ambas decisiones tras el cambio legal. No ofrece asesoramiento migratorio, jurídico o fiscal individual. La nacionalidad, la situación familiar y laboral, los ingresos, la residencia fiscal, la estructura de titularidad y las fechas pueden alterar el análisis.
Qué terminó exactamente el 3 de abril de 2025
La reforma no se limitó a cerrar la modalidad inmobiliaria de un programa de inversión que siguiera intacto. La disposición final vigesimoprimera de la Ley Orgánica 1/2025 dejó sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67 de la Ley 14/2013. El texto consolidado de la Ley 14/2013 indica que el artículo 63, que regulaba el visado de residencia para inversores, está sin contenido desde el 3 de abril de 2025. La Ley Orgánica 1/2025 fijó además su entrada en vigor a los tres meses de la publicación.
La comunicación del Gobierno resumió el efecto práctico como el fin de los permisos de residencia ligados a inversiones inmobiliarias superiores a 500.000 euros y la supresión de los visados de residencia para inversores en general (La Moncloa). El texto legal es la referencia que manda: desde el 3 de abril de 2025, una nueva compra inmobiliaria no puede fundamentar un nuevo visado o una autorización para inversores bajo los artículos 63 a 67 que quedaron vacíos (BOE, Ley Orgánica 1/2025).
La norma tampoco introdujo una prohibición general para que una persona extracomunitaria sea propietaria de un inmueble en España. La información municipal sobre el NIE sigue mencionando la compra de una vivienda como ejemplo de interés económico por el que una persona extranjera puede solicitar ese número (Barcelona International Welcome). La guía estatal de compraventa continúa explicando la revisión de titularidad, la escritura notarial y la inscripción registral, sin presentar el permiso de residencia como un efecto de la venta (Punto de Acceso General).
La respuesta corta es esta: terminó la Golden Visa, no la posibilidad de comprar. Desapareció el puente legal entre una inversión que cumplía los requisitos y la solicitud de residencia como inversor.
Solicitudes anteriores y régimen transitorio de la inversión inmobiliaria
El régimen transitorio depende de fechas y documentos concretos. Conviene leerlo desde la norma y no reducirlo a la idea vaga de que todos los casos antiguos están protegidos. La disposición transitoria primera establece que los inversores o familiares de inversores que presentaron la solicitud correspondiente antes de la entrada en vigor pueden recibir el visado o la autorización conforme a las reglas vigentes en la fecha de presentación (BOE, Ley 14/2013). La Ley Orgánica 1/2025 emplea ese mismo criterio: solicitud presentada antes de la fecha de entrada en vigor.
La segunda disposición transitoria indica que los visados y autorizaciones para inversores por adquisición de bienes inmuebles que tenían validez cuando la reforma entró en vigor la conservan durante el plazo para el que fueron expedidos. Si se pide su renovación, la solicitud se tramita y resuelve conforme a la normativa vigente cuando se concedió la autorización inicial (Ley 14/2013 consolidada). El resumen del Gobierno confirma el 3 de abril de 2025 como fecha de cierre, pero el tratamiento detallado de los expedientes existentes está en las disposiciones transitorias de la ley.
Nada de lo anterior significa que una manifestación de interés, una reserva o una compra anterior al 3 de abril equivalgan a una solicitud presentada. Tampoco garantiza una renovación. La primera disposición transitoria se refiere únicamente a inversores o familiares de inversores que presentaron la solicitud correspondiente antes de la entrada en vigor. La segunda conserva durante el plazo expedido los visados y autorizaciones para inversores por adquisición de bienes inmuebles incluidos en su ámbito e identifica qué reglas se aplican a su renovación. Para saber si un expediente se presentó correctamente o cumple las condiciones para renovar, un abogado de extranjería tendrá que revisar la documentación real.
Una comprobación inicial debería anotar cuatro datos:
- la fecha de presentación formal de la solicitud correspondiente;
- el tipo de visado o autorización solicitado o concedido;
- las fechas de validez del documento actual;
- la normativa vigente cuando se concedió la autorización inicial.
Si alguno de esos datos no está claro, comprar otra vivienda no resuelve el expediente. Tampoco sirve asumir que una operación en curso corrige una solicitud migratoria. La respuesta está en el historial de presentación y, para la segunda regla transitoria, en el visado o la autorización para inversores por adquisición de bienes inmuebles que ya existía.
Residencia y propiedad son ahora dos decisiones independientes
Tras la reforma, el comprador extracomunitario debería poder explicar por qué la vivienda encaja sin apoyarse en un visado y describir la vía de residencia que estudia sin recurrir al precio del inmueble (BOE, Ley 14/2013). Si una de esas explicaciones se cae cuando se separa de la otra, el plan todavía no está preparado.
España mantiene autorizaciones con finalidades muy distintas. La página oficial de la UGE sobre teletrabajadores de carácter internacional se refiere a nacionales de terceros países que se desplazan a España para trabajar a distancia para empresas situadas fuera del país. La guía ministerial de residencia temporal no lucrativa describe una autorización solicitada desde el país de origen para residir en España sin realizar una actividad laboral o profesional. Ninguna de las dos es una Golden Visa con otro nombre.
La residencia no lucrativa muestra por qué poder pagar una vivienda no es una prueba de elegibilidad migratoria. La guía vigente del Ministerio enumera sus propias condiciones, entre ellas disponer de medios económicos suficientes durante el periodo solicitado y de un seguro de enfermedad que cumpla lo exigido. La referencia económica mensual es el 400 % del IPREM para el solicitante y el 100 % por cada familiar (Ministerio de Inclusión). La autorización para teletrabajadores se examina mediante un marco jurídico y documental distinto gestionado por la Unidad de Grandes Empresas.
Las páginas oficiales sobre teletrabajo internacional y residencia no lucrativa describen categorías separadas de los antiguos visados y autorizaciones para inversores por adquisición de bienes inmuebles. Son dos ejemplos, no recomendaciones ni una lista exhaustiva. El empleo, la familia, los estudios u otras circunstancias pueden llevar a un marco diferente. Antes de hacer depender una compraventa de una mudanza, un profesional de extranjería debería identificar la vía aplicable a partir de los hechos del comprador.
Ser propietario sí puede cubrir necesidades cotidianas: disponer de una dirección estable, tener una vivienda adecuada para la familia o contar con una base para las estancias en Barcelona. Son ventajas de uso, no ventajas migratorias. La concesión de cualquier autorización de residencia depende de los requisitos vigentes de esa categoría.
Comprueba si la vivienda sigue encajando sin una resolución de residencia
Algunas compras solo funcionan si el comprador puede mudarse a Barcelona en una fecha concreta. Otras siguen teniendo sentido como proyecto de vivienda a largo plazo aunque el comprador permanezca un tiempo como no residente. El riesgo contractual y financiero no es el mismo.
La separación se ve con claridad en las fuentes oficiales. Barcelona trata la compra de una vivienda como un motivo para solicitar un número de identidad de extranjero, pero aclara que tramitar el NIE sin certificado de registro o TIE es un procedimiento distinto (Barcelona International Welcome). El Ministerio define por separado la residencia no lucrativa según sus requisitos migratorios, entre ellos no realizar actividades laborales o profesionales (Ministerio de Inclusión).
Antes de reservar un inmueble, identifica cuál de estas situaciones describe de verdad la operación:
- La compra depende de obtener la residencia. El calendario contractual y las condiciones que permitan desistir necesitan una revisión legal antes de que el dinero deje de ser recuperable. Es posible que el vendedor no acepte una condición migratoria amplia; hay que conocer esa posición al negociar, no después.
- La compra sigue siendo aceptable como no residente. El presupuesto debe soportar el uso real, los gastos continuados, el seguro, la gestión y los desplazamientos.
- El comprador ya tiene un derecho de residencia independiente. La operación puede ordenarse en torno a ese estatus, sin dejar de comprobar su vigencia y las condiciones que afecten al traslado.
Ninguna opción es mejor por definición. El problema aparece cuando el contrato firmado presupone una situación y el expediente migratorio parte de otra.
El fin del programa también debería cambiar la forma de escoger vivienda. Un inmueble elegido sobre todo para superar el antiguo umbral de inversión puede no servir para la vida diaria ni para el horizonte de reventa. Es más sensato partir del uso, la ubicación, el estado, los gastos y la cantidad de capital que el comprador acepta mantener en una propiedad española. Nuestra guía para comprar vivienda en Barcelona como extranjero desarrolla el proceso completo; aquí importa la decisión que ahora debe tomarse antes.
Prepara el expediente de compra antes de buscar
El NIE es el primer trámite evidente, pero no constituye todo el expediente. La guía de Barcelona indica que pueden solicitarlo las personas extranjeras con intereses económicos, profesionales o sociales en España, incluida la compra de una vivienda. También advierte de la elevada demanda de citas, explica que quien está fuera puede dirigirse a la misión diplomática u oficina consular española de su demarcación y permite actuar mediante representante con poderes (Barcelona International Welcome). El número identifica a la persona ante la Administración; no acredita por sí mismo la residencia.
Respecto a la vivienda, la información estatal recomienda conocer su situación jurídica antes de comprar. La nota simple del Registro puede mostrar la titularidad, hipotecas, embargos u otras cargas, regímenes especiales y determinados datos sobre pagos (Punto de Acceso General). Esa revisión pertenece a la fase anterior al compromiso vinculante, no al final de la cita notarial.
Antes de que las visitas se conviertan en una negociación, reúne:
- pasaporte y documentos de estado civil en la forma que pidan asesores y bancos;
- situación de la solicitud del NIE y, si se utiliza, el poder de representación;
- una explicación escrita de la posición migratoria, separada de la oferta inmobiliaria;
- pruebas claras del origen del dinero y un plan para hacerlo llegar a España;
- documentación de financiación cuando se necesite hipoteca;
- presupuesto de impuestos, notaría, registro, asesoramiento, traducciones y trabajos posteriores;
- documentación registral, urbanística y del edificio que corresponda al inmueble;
- un calendario realista para quienes deban autorizar fondos o documentos.
El recorrido internacional del dinero merece la misma preparación que el expediente de la vivienda. Conviene poder explicar su origen, las cuentas por las que pasará y los plazos de transferencia. Nuestra guía sobre fondos, bancos y pagos al comprar desde el extranjero detalla esa parte operativa.
Las dependencias imponen un orden: acreditar identidad y representación, preparar la transferencia, revisar el inmueble, acordar condiciones contractuales, coordinar pagos, firmar ante notario, liquidar los impuestos y completar la inscripción registral (Punto de Acceso General). Saltarse una fase casi nunca ahorra tiempo. Suele trasladar una pregunta pendiente a un documento que ya tiene fecha límite.
Revisa impuestos y liquidez sin el antiguo umbral
El umbral de la Golden Visa marcaba para algunos compradores una cifra artificial: encontrar inmuebles que cumplieran el nivel exigido y ordenar el resto de la operación a partir de ahí. Sin el incentivo de residencia, interesa calcular el capital total comprometido, no perseguir el límite de un visado desaparecido.
La guía fiscal catalana vigente indica que una transmisión inmobiliaria tributa por transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) cuando no debe pagarse IVA. Cuando hay IVA y la operación se formaliza en escritura pública, se aplica el marco de actos jurídicos documentados (AJD) (Agencia Tributaria de Cataluña). En las operaciones generales sujetas a TPO, el tipo es del 10 % hasta 600.000 euros, del 11 % en el tramo siguiente hasta 900.000, del 12 % en el siguiente hasta 1,5 millones y del 13 % sobre el exceso. La misma página recoge reglas separadas, incluido un tipo del 20 % cuando quien adquiere es un gran tenedor o compra un edificio entero de viviendas.
Esas cifras no son una estimación aplicable a todo comprador extranjero. La tributación depende de la operación, el inmueble y quien lo adquiere; los tipos reducidos también tienen condiciones propias. La guía estatal de compra distingue contrato privado, escritura pública, hipoteca e inscripción registral, etapas que pueden añadir costes profesionales y administrativos al precio anunciado.
Para una primera decisión, anota tres importes:
- el efectivo necesario para completar la compra, incluidos impuestos y costes de la operación;
- la reserva para obras, mobiliario, derramas y el primer año de propiedad;
- la liquidez que queda si se retrasa la residencia, cambia la financiación o se aplaza la mudanza.
No descuentes del precio una supuesta ventaja residencial. Una compra posterior al 3 de abril de 2025 no genera un nuevo beneficio de residencia para inversores que pueda incorporarse al cálculo. La residencia fiscal y la tributación continuada requieren un análisis independiente, sobre todo si existen ingresos, sociedades o inmuebles en varios países.
El contrato importa más cuando la mudanza depende de una fecha
Quien compra desde fuera suele firmar documentos a distancia, transferir dinero entre países y coordinar profesionales en distintas franjas horarias. El fin de la Golden Visa añade un posible desfase: la fecha prevista de traslado ya no puede darse por vinculada a la fecha de compra.
La información estatal señala que la regla general es formalizar la compraventa en escritura pública ante notario y recomienda inscribirla en el Registro después de la escritura y de liquidar los impuestos. También aconseja comprobar la titularidad y las cargas antes de comprar (Punto de Acceso General). Por su parte, la guía municipal del NIE permite que un solicitante actúe mediante representante acreditado, algo útil cuando desplazarse a España resulta difícil (Barcelona International Welcome).
El contrato privado anterior a la escritura es donde un calendario personal puede convertirse en riesgo legal. Antes de pagar una reserva o firmar arras, aclara:
- si la compraventa depende de la financiación, de una resolución de residencia o de ninguna de las dos;
- qué condiciones figuran realmente por escrito;
- qué documentos debe entregar el vendedor y en qué fecha;
- cuándo tienen que llegar los fondos y a qué cuenta;
- si se utilizará un poder notarial;
- qué ocurre si no se cumple una condición o se rebasa un plazo;
- quién custodia la cantidad entregada y cuándo puede liberarla.
Una condición migratoria no es una frase estándar que convenga añadir sin más. El vendedor puede rechazarla, puede resultar demasiado amplia para producir el efecto esperado o quizá no encaje con la fecha probable de resolución. Un abogado debe redactarla o revisarla para la operación. Lo mismo se aplica a la protección hipotecaria y a cualquier promesa de entregar más tarde un documento pendiente.
Nuestra guía sobre el contrato de arras en una compraventa de vivienda explica con detalle el marco catalán. En este caso basta con una cautela: no pongas en riesgo la señal partiendo de la premisa equivocada de que comprar satisface un requisito de residencia.
Elegir vivienda cuando ya no existe el incentivo migratorio
Que la residencia deje de estar ligada a la compra no dice si un inmueble de Barcelona tiene un precio adecuado. Solo elimina un motivo que podía distorsionar la decisión. Precio, estado, situación jurídica, uso previsto y salida futura deben sostenerse por sí solos.
La orientación estatal favorece una comparación basada en documentos. Una nota simple puede revelar titularidad, cargas, regímenes especiales y otras condiciones jurídicas que no se ven durante una visita (Punto de Acceso General). La escala progresiva de TPO de la Agencia Tributaria de Cataluña implica además que dos inmuebles situados a ambos lados de un tramo pueden necesitar presupuestos de caja distintos, incluso antes de sumar reforma y gastos continuados (Agencia Tributaria de Cataluña).
Los datos notariales recientes aportan contexto, pero no resuelven la decisión de inversión. Raquel Iglesias, vicedecana del Colegio Notarial de Cataluña, señaló que las compraventas de vivienda por parte de extranjeros se mantuvieron estables en los últimos meses de 2025, mientras el precio por metro cuadrado siguió aumentando (Colegio Notarial de Cataluña). La observación describe operaciones cerradas en Cataluña; no es una previsión ni demuestra que una vivienda concreta esté bien valorada.
En el nuevo contexto, la lista de viviendas candidatas debería responder a preguntas prácticas:
- ¿Seguiría sirviendo la vivienda para el uso previsto si el comprador no puede mudarse en la fecha deseada?
- ¿Resultan aceptables el edificio y el expediente jurídico sin confiar en una regularización futura?
- ¿Puede mantenerse la propiedad durante un periodo más largo como no residente?
- ¿Funciona la ubicación para las rutinas reales, y no para superar un antiguo umbral?
- ¿Queda liquidez suficiente después de impuestos, obras y firma?
Quien ya esté preparado para comparar opciones puede consultar las viviendas en venta en Barcelona. Las visitas tienen más valor cuando existe un marco de decisión; no deberían sustituirlo.
Un orden más seguro para la próxima decisión
Empieza por la situación migratoria, no por un anuncio. Confirma si existe una solicitud correspondiente presentada antes del 3 de abril de 2025 o un visado o una autorización para inversores por adquisición de bienes inmuebles que tuviera validez cuando entró en vigor la reforma, según la redacción transitoria de la Ley 14/2013. Si no hay un caso protegido, pide orientación sobre una vía de residencia independiente antes de fijar un plazo de compra que dependa de la mudanza. Las páginas oficiales sobre teletrabajo internacional y residencia no lucrativa muestran hasta qué punto son categorías diferentes.
Después prepara la documentación de la compra. Inicia la tramitación del NIE, organiza la transferencia, fija un presupuesto que incluya impuestos y decide qué ocurrirá si durante un tiempo sigues siendo no residente. Solo entonces tiene sentido pasar de la búsqueda a las ofertas, la revisión documental y la negociación de las arras. La guía pública de compraventa y el procedimiento del NIE en Barcelona son referencias oficiales para esos pasos.
Cuando la mudanza combina búsqueda de vivienda, colegios, trámites y coordinación local, el servicio de reubicación de Lasose puede organizar la parte práctica en torno al asesoramiento jurídico y fiscal de los profesionales correspondientes. Si el encargo inmobiliario ya está definido, contacta con Lasose para comentar la búsqueda y el calendario de la operación.
No hay otro atajo que reemplace la antigua lógica de la Golden Visa. Lo que sí hay es un orden de trabajo: verificar la residencia por separado, escoger una vivienda que tenga sentido por sí misma y redactar el contrato para el caso de que ambos calendarios no coincidan.
Preguntas Frecuentes
¿Puede una persona extracomunitaria seguir comprando una vivienda en Barcelona tras el fin de la Golden Visa?
Sí. La reforma que entró en vigor el 3 de abril de 2025 dejó sin contenido las disposiciones sobre visados y autorizaciones de residencia para inversores de los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013; no estableció una prohibición general de compra inmobiliaria para personas extranjeras. Comprar y obtener permiso para vivir en España son ahora decisiones claramente separadas.
¿Comprar una vivienda en Barcelona concede la residencia en España?
No. Una compra realizada desde el 3 de abril de 2025 no puede servir de base para solicitar un nuevo visado o una autorización de residencia para inversores al amparo de los antiguos artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013. Cualquier solicitud de residencia debe cumplir los requisitos propios de una vía vigente.
¿Qué ocurre con las solicitudes anteriores al 3 de abril de 2025 o con los visados y autorizaciones para inversores por adquisición de bienes inmuebles vigentes?
El inversor o el familiar de un inversor que hubiera presentado la solicitud correspondiente antes de la entrada en vigor puede recibir el visado o la autorización conforme a la normativa vigente en la fecha de presentación. Por separado, los visados y autorizaciones para inversores por adquisición de bienes inmuebles que eran válidos al entrar en vigor la reforma conservan su vigencia por el plazo expedido; sus renovaciones se tramitan conforme a la normativa vigente cuando se concedió la autorización inicial.
¿Cómo conviene coordinar la residencia y la compraventa?
Define el plan de residencia de forma independiente antes de hacer que el calendario de compra dependa de una fecha de mudanza. Después, comprueba si la operación sigue teniendo sentido cuando la resolución migratoria o el traslado tardan más de lo previsto y pide que cualquier condición contractual se revise para esa compraventa concreta.
¿Qué debería preparar un comprador extranjero antes de buscar vivienda o presentar una oferta?
Conviene iniciar la tramitación del NIE, calcular todos los impuestos y costes y planificar el recorrido de los fondos hasta España antes de revisar titularidad, cargas y plazos o firmar una reserva o un contrato de arras.