Après le Golden Visa : ce qui change pour l’acheteur étranger

Le Golden Visa espagnol permettait à certains investisseurs ressortissants de pays tiers de relier un investissement éligible à une demande de séjour. Ce lien a disparu le 3 avril 2025. Un étranger peut toujours acheter un logement à Barcelone, mais l’acquisition n’ouvre plus une nouvelle voie de séjour pour investisseur dans le cadre de l’ancien dispositif.

La distinction semble simple. Elle l’est beaucoup moins quand la recherche immobilière commence, que les dates de déménagement se précisent et qu’un vendeur attend une réponse. L’acheteur qui souhaite s’installer à Barcelone a désormais besoin de deux projets viables : l’un pour son droit de séjour en Espagne, l’autre pour l’acquisition du bien. S’il compte rester non-résident, il doit tout de même mesurer les frais de détention, la fiscalité et les contraintes liées à l’usage du logement.

Ce guide s’adresse aux acheteurs hors Union européenne qui réorganisent leur projet après la réforme. Il ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou migratoire personnalisé. La nationalité, la situation familiale, l’activité professionnelle, les revenus, la résidence fiscale, la structure d’acquisition et le calendrier peuvent modifier l’analyse.

Ce qui a précisément pris fin le 3 avril 2025

La réforme a supprimé le dispositif investisseur dans son ensemble, au-delà de sa seule branche immobilière. La disposition finale 21 de la loi organique 1/2025 a vidé de leur contenu les articles 63, 64, 65, 66 et 67 de la loi 14/2013. Le texte consolidé de la loi 14/2013 indique ainsi que l’article 63, relatif au visa de séjour pour investisseurs, est sans contenu depuis le 3 avril 2025. La loi organique 1/2025 prévoyait une entrée en vigueur trois mois après sa publication.

La communication du gouvernement a présenté l’effet pratique de la mesure : la fin des autorisations de séjour liées à un investissement immobilier supérieur à 500 000 euros et, plus largement, la suppression des visas de séjour pour investisseurs (La Moncloa). Le texte légal reste la référence. Depuis le 3 avril 2025, un nouvel achat immobilier ne peut plus fonder une nouvelle demande de visa ou d’autorisation pour investisseur au titre des articles 63 à 67 désormais privés de contenu (BOE, loi organique 1/2025).

La loi n’a pas créé d’interdiction générale pour les ressortissants de pays tiers de posséder un bien immobilier en Espagne. Le service municipal Barcelona International Welcome cite toujours l’achat d’un logement parmi les intérêts économiques qui peuvent justifier une demande de NIE (Barcelona International Welcome). De son côté, le portail national explique les vérifications du titre, la signature chez le notaire et la protection apportée par le registre foncier sans présenter le séjour comme un droit né de la vente (Punto de Acceso General).

La réponse courte tient donc en une phrase : le Golden Visa a pris fin, pas l’accès des étrangers à la propriété. Ce qui n’existe plus est le passage prévu par la loi entre un investissement éligible et une nouvelle demande de séjour pour investisseur (BOE, loi organique 1/2025).

Demandes antérieures, titres valides et renouvellements

Le régime transitoire se lit à partir de dates et de documents précis. Le résumer par le seul mot « droits acquis » serait trompeur. La première disposition transitoire prévoit qu’un investisseur, ou un membre de sa famille, ayant déposé la demande correspondante avant l’entrée en vigueur de la réforme peut obtenir le visa ou l’autorisation selon les règles applicables à la date du dépôt (BOE, loi 14/2013). La loi organique 1/2025 retient le même critère : la demande devait avoir été déposée avant l’entrée en vigueur.

Pour les visas et autorisations déjà délivrés au titre d’un investissement immobilier, la deuxième disposition transitoire apporte une autre protection. Les visas et autorisations pour investisseurs par acquisition de biens immobiliers qui étaient valides à la date d’entrée en vigueur restent valables pendant la durée pour laquelle ils ont été délivrés. Les demandes de renouvellement de ces visas et autorisations seront instruites et tranchées selon les règles applicables lorsque l’autorisation initiale a été accordée (loi 14/2013 consolidée). La communication de La Moncloa confirme la date de fermeture ; le détail du régime des dossiers existants vient des dispositions transitoires.

Ces règles ne signifient pas qu’une prise de contact, une réservation immobilière ou même un achat antérieur au 3 avril équivaut à une demande déposée. Elles ne garantissent pas non plus le renouvellement. Elles protègent les demandes effectivement introduites avant la date d’effet, maintiennent la validité des visas et autorisations d’investisseur liés à l’acquisition immobilière jusqu’à leur échéance prévue et déterminent le droit applicable à leur renouvellement. La validité d’un dépôt et le respect des conditions de renouvellement doivent être examinés par un avocat en droit de l’immigration à partir du dossier réel.

Quatre éléments permettent de cadrer ce contrôle :

1. la date de dépôt formel de la demande concernée ;
2. le type exact de visa ou d’autorisation demandé ou délivré ;
3. les dates de validité inscrites sur le document actuel ;
4. les règles en vigueur lors de l’octroi de l’autorisation initiale.

Si l’une de ces informations manque, l’achat d’un autre logement ne résoudra pas le dossier. Une transaction en cours ne répare pas non plus une demande de séjour qui n’aurait pas été valablement déposée. Le régime dépend du dossier administratif et, pour la seconde disposition transitoire, du visa d’investisseur lié à l’immobilier ou de l’autorisation d’investisseur liée à l’immobilier.

Deux décisions qui ne se valident plus l’une l’autre

Après la réforme, l’acheteur ressortissant d’un pays tiers devrait pouvoir justifier son choix immobilier sans parler de visa, puis présenter sa voie de séjour sans invoquer le prix du bien (BOE, loi 14/2013). Si l’un des deux projets ne tient pas sans l’autre, il reste une dépendance à résoudre avant de signer.

L’Espagne conserve plusieurs catégories de séjour, avec des objectifs et des critères très différents. La page officielle de l’UGE consacrée aux télétravailleurs internationaux concerne une activité professionnelle à distance pour des entreprises situées hors d’Espagne. Le ministère décrit par ailleurs une autorisation initiale de séjour temporaire sans activité lucrative, demandée depuis le pays d’origine pour résider en Espagne sans exercer d’activité professionnelle. Aucune de ces catégories n’est un Golden Visa rebaptisé (UGE ; Ministère de l’Inclusion).

Le séjour sans activité lucrative montre pourquoi « j’ai les moyens d’acheter » n’est pas un critère d’éligibilité suffisant. La fiche du ministère énonce ses propres conditions, notamment des ressources suffisantes pour la période demandée, une assurance maladie répondant aux exigences et d’autres éléments personnels. Elle fixe le seuil mensuel de ressources à 400 % de l’IPREM pour le demandeur, majoré de 100 % de l’IPREM pour chaque membre de la famille (Ministère de l’Inclusion). Le régime du télétravail international relève d’un autre cadre et d’un autre dossier, traité par l’Unité des grandes entreprises.

Ces deux voies ne sont citées que pour illustrer la séparation entre catégories. Elles ne constituent ni une recommandation ni une liste exhaustive. Une situation familiale, salariée, entrepreneuriale, étudiante ou autre peut conduire à une analyse différente. Un professionnel de l’immigration doit identifier la voie adaptée à la situation du demandeur avant que le calendrier d’achat dépende d’une réponse administrative.

Posséder un logement peut évidemment répondre à un besoin concret : disposer d’une adresse stable, accueillir sa famille ou avoir un pied-à-terre lors de séjours à Barcelone. Ce sont des avantages d’usage, pas des avantages migratoires. L’autorisation dépend des règles propres à la catégorie de séjour choisie.

Le logement reste-t-il pertinent si le séjour tarde ?

Certains achats n’ont de sens que si l’acquéreur peut s’installer à Barcelone à une date donnée. D’autres restent cohérents comme résidence future ou secondaire, même si le propriétaire demeure non-résident pendant un certain temps. Ces scénarios n’exposent pas au même risque.

Les sources officielles matérialisent la séparation. Barcelona International Welcome cite l’achat d’un logement comme motif de demande d’un numéro d’identification, tout en précisant que le NIE est un numéro et non un document de séjour (Barcelona International Welcome). Le ministère définit séparément le séjour sans activité lucrative par ses conditions migratoires, dont l’engagement de ne pas exercer d’activité professionnelle (Ministère de l’Inclusion).

Avant de réserver, il faut savoir laquelle de ces trois situations décrit le projet :

• L’achat dépend de l’obtention d’un titre de séjour. Le calendrier contractuel et les conditions de retrait doivent être examinés avant que l’argent versé ne devienne non remboursable. Le vendeur peut refuser une condition migratoire large ; il faut le savoir au début de la négociation.
• L’achat reste acceptable pour un propriétaire non-résident. Le budget doit alors intégrer l’usage réel, les obligations de détention, l’assurance, la gestion du logement et les déplacements.
• L’acheteur dispose déjà d’un droit de séjour indépendant. La transaction peut être organisée autour de ce statut, sans oublier ses dates de validité ni les éventuelles conditions liées au déménagement.

Aucune réponse n’est meilleure par principe. Le risque apparaît lorsque le contrat est construit sur un scénario et le dossier de séjour sur un autre.

La fin de la voie investisseur devrait aussi modifier le choix du bien. Un logement retenu surtout pour franchir un ancien seuil d’investissement ne correspond pas forcément aux besoins quotidiens, au budget de travaux ou à l’horizon de revente. Mieux vaut repartir de l’usage, de l’emplacement, de l’état du bien, des charges et du capital que l’acquéreur accepte d’immobiliser en Espagne. Notre guide pour acheter un logement à Barcelone en tant qu’étranger détaille l’ensemble du parcours ; ici, la question vient en amont.

Préparer le dossier d’achat avant les visites décisives

Le NIE est la première démarche évidente, mais ce n’est pas un dossier d’achat à lui seul. Le service municipal indique que ce numéro peut être demandé par les étrangers ayant des intérêts économiques, professionnels ou sociaux en Espagne, notamment l’achat d’un logement. Il avertit aussi de la forte demande de rendez-vous, précise qu’une personne à l’étranger peut s’adresser à la mission diplomatique ou au consulat espagnol compétent et permet l’intervention en Espagne d’un représentant dûment accrédité (Barcelona International Welcome). Le numéro demeure identique toute la vie ; il n’atteste pas d’un droit de séjour.

Côté immobilier, le portail de l’administration espagnole recommande de vérifier la situation juridique du logement avant l’achat. La nota simple du registre foncier peut faire apparaître le propriétaire, les hypothèques, les saisies et autres charges, certains régimes particuliers ainsi que des informations relatives aux paiements (Punto de Acceso General). Ce contrôle doit précéder l’engagement ferme. Le rendez-vous chez le notaire est trop tard pour découvrir une charge incompatible avec le projet.

Avant que les visites ne deviennent des offres, le dossier devrait réunir :

• le passeport et les actes d’état civil sous la forme attendue par les conseils et les banques ;
• l’état d’avancement du NIE et, le cas échéant, une procuration ;
• une note claire sur la situation de séjour, séparée de l’offre immobilière ;
• la justification de l’origine des fonds et le parcours prévu jusqu’en Espagne ;
• les éléments de financement si un crédit est nécessaire ;
• un budget incluant impôts, notaire, registre, conseil, traduction et travaux après l’achat ;
• les documents juridiques et techniques propres au logement et à l’immeuble ;
• un calendrier réaliste pour les personnes qui doivent autoriser les fonds ou signer.

Les mouvements d’argent internationaux demandent autant de préparation que le dossier du bien. Il faut pouvoir retracer l’origine des fonds, les comptes par lesquels ils transiteront et le délai de chaque transfert. Notre article sur les fonds, la banque et les paiements lors d’un achat depuis l’étranger décrit cette organisation plus en détail.

L’ordre pratique suit les dépendances : établir l’identité et les pouvoirs, préparer les transferts, contrôler le logement, négocier des clauses protectrices, coordonner les paiements, signer devant notaire, puis accomplir les formalités fiscales et d’enregistrement (Punto de Acceso General). Brûler une étape ne fait souvent que déplacer une question non résolue dans un contrat assorti d’une date limite.

Recalculer les taxes et la trésorerie sans ancien seuil

Le seuil du Golden Visa fournissait à certains acheteurs un objectif artificiel : chercher un actif éligible, puis bâtir le projet à rebours. Sans avantage de séjour, la mesure pertinente est le capital total exposé, pas un seuil de visa.

La documentation de l’Agence fiscale de Catalogne indique qu’une vente immobilière relève du droit de mutation TPO lorsque la TVA ne s’applique pas. Lorsqu’une opération soumise à la TVA est formalisée par acte authentique, elle relève aussi du régime des actes juridiques documentés, l’AJD (Agència Tributària de Catalunya). Pour le régime général du TPO, le barème en vigueur applique 10 % jusqu’à 600 000 euros, 11 % sur la tranche suivante jusqu’à 900 000 euros, 12 % sur la tranche suivante jusqu’à 1,5 million d’euros, puis 13 % au-delà. La même page mentionne des règles distinctes, dont un taux de 20 % lorsque l’acquéreur est un grand détenteur ou achète un immeuble résidentiel entier.

Ces taux ne constituent pas un devis universel pour un acheteur étranger. Le traitement fiscal dépend de l’opération, du bien et de l’acquéreur ; les taux réduits ont leurs propres conditions. Le guide national de l’achat immobilier distingue aussi le contrat privé, l’acte authentique, le crédit et l’inscription au registre. Chacune de ces étapes peut générer des frais professionnels ou administratifs en plus du prix affiché.

Pour prendre une première décision, trois montants doivent être disponibles :

1. les liquidités nécessaires à la signature, taxes d’acquisition et frais compris ;
2. la réserve pour travaux, ameublement, appels de fonds de copropriété et première année de détention ;
3. les liquidités restant disponibles si le séjour, le financement ou le déménagement prend une autre tournure.

Il ne faut pas déduire du prix un avantage de séjour supposé. Un achat postérieur au 3 avril 2025 ne procure plus de nouveau titre d’investisseur à valoriser. La résidence fiscale et l’imposition récurrente demandent une analyse distincte, surtout lorsque l’acheteur possède des revenus, des sociétés ou des logements dans plusieurs pays.

Protéger le contrat quand les calendriers peuvent diverger

Un acheteur international signe parfois à distance, envoie des fonds depuis plusieurs comptes et coordonne des professionnels dans différents fuseaux horaires. La fin du Golden Visa ajoute un décalage possible : la date espérée du déménagement ne découle plus de la date de réalisation de la vente.

Le portail national indique que l’usage général consiste à formaliser l’achat par un acte authentique devant notaire, puis recommande l’inscription au registre foncier après la signature et le paiement des impôts. Il conseille également de contrôler en amont la propriété et les charges auprès du registre (Punto de Acceso General). La fiche sur le NIE précise qu’un demandeur étranger peut agir par l’intermédiaire d’un représentant accrédité, solution utile lorsqu’un déplacement en Espagne est difficile (Barcelona International Welcome).

Le contrat privé signé avant l’acte authentique transforme les contraintes personnelles en risque juridique. Avant de payer une réservation ou de signer des arras, il faut préciser :

• si l’achat dépend d’un financement, d’une décision de séjour ou d’aucun des deux ;
• quelles conditions figurent réellement dans le texte ;
• quels documents le vendeur doit remettre et à quelle date ;
• quand et sur quel compte les fonds doivent arriver ;
• si une procuration sera utilisée ;
• ce qui se passe lorsqu’une condition prévue échoue ou qu’une échéance n’est pas respectée ;
• qui conserve l’acompte et à quel moment il peut être libéré.

Une condition suspensive liée au séjour ne doit pas être ajoutée au contrat à la légère. Le vendeur peut la refuser, sa formulation peut être trop large ou son calendrier incompatible avec la date de décision attendue. Un avocat doit la rédiger ou la vérifier pour l’opération. Le même principe vaut pour la protection liée au crédit et pour toute promesse de remettre plus tard un document manquant.

Notre guide consacré au contrat d’arras dans un achat immobilier en Espagne explique ce mécanisme en Catalogne. Ici, l’idée est plus ciblée : l’acompte ne doit pas être exposé parce que l’acheteur croit, à tort, que la transaction remplit une condition de séjour.

Choisir un bien après la disparition de l’incitation migratoire

La disparition du lien avec le séjour ne dit rien, en soi, de la valeur d’un appartement à Barcelone. Elle retire simplement un motif qui pouvait déformer la décision. Le prix, l’état, le statut juridique, l’usage et la perspective de revente doivent désormais suffire à justifier l’achat.

La documentation nationale privilégie une comparaison fondée sur les pièces. La nota simple peut révéler le propriétaire, des charges, un régime particulier et d’autres éléments juridiques qui ne se voient pas pendant une visite (Punto de Acceso General). Le barème progressif du TPO en Catalogne signifie aussi que deux biens situés de part et d’autre d’une tranche peuvent nécessiter des enveloppes de liquidités différentes, avant même les travaux et les frais récurrents (Agència Tributària de Catalunya).

Les données notariales récentes apportent un contexte, pas une conclusion d’investissement. Raquel Iglesias, vice-doyenne du Colegio Notarial de Cataluña, a indiqué que les achats de logements par des étrangers sont restés stables pendant les derniers mois de 2025, tandis que le prix au mètre carré a continué d’augmenter (Colegio Notarial de Cataluña). Cette observation porte sur les transactions conclues en Catalogne. Ce n’est ni une prévision ni la preuve qu’un logement précis est correctement évalué.

Une sélection constituée après le Golden Visa devrait répondre à des questions concrètes :

• Le logement convient-il encore à l’usage prévu si l’acheteur ne peut pas emménager à la date espérée ?
• Le dossier de l’immeuble et le titre sont-ils acceptables sans compter sur une régularisation future ?
• Le propriétaire peut-il conserver le bien pendant une période de non-résidence plus longue ?
• L’emplacement correspond-il aux habitudes réelles plutôt qu’à un ancien seuil d’investissement ?
• Reste-t-il assez de liquidités après les taxes, les travaux et la signature ?

Les acquéreurs prêts à comparer des options actuelles peuvent consulter les biens à vendre à Barcelone. Les visites servent à départager des biens qui répondent au projet ; elles ne remplacent pas le cadre de décision.

L’ordre le plus sûr pour avancer

Commencez par le statut administratif, pas par une annonce. Vérifiez s’il existe une demande correspondante déposée avant le 3 avril 2025, ou des visas ou autorisations d’investisseur liés à l’acquisition immobilière et valides lors de l’entrée en vigueur de la réforme, selon les dispositions transitoires de la loi 14/2013. En l’absence de dossier d’investisseur protégé, faites examiner toute voie de séjour indépendante avant de fixer une date d’achat qui suppose le déménagement. Les pages officielles sur les télétravailleurs internationaux et le séjour sans activité lucrative montrent à quel point ces catégories diffèrent.

Préparez ensuite le dossier d’acheteur. Entamez les démarches de NIE, planifiez les transferts, fixez un plafond tenant compte des impôts et décidez ce qui se passe si vous restez non-résident. La recherche peut alors passer aux offres, à l’examen des documents et à la négociation des arras. Le guide national de l’achat et la procédure municipale du NIE fournissent les repères officiels.

Si le déménagement comprend la recherche d’écoles, les démarches administratives, l’installation ou la coordination de prestataires locaux, le service de relocation de Lasose peut organiser la partie pratique autour des conseils juridiques et fiscaux fournis par les professionnels compétents. Si le cahier des charges immobilier est déjà clair, contactez Lasose pour préparer la recherche et le calendrier de transaction.

Après le Golden Visa, il faut avancer dans cet ordre : vérifier le séjour séparément, choisir un logement qui reste pertinent par lui-même et faire rédiger un contrat qui prévoit un éventuel décalage entre les deux calendriers.

Questions fréquentes

Un ressortissant d’un pays tiers peut-il encore acheter un bien à Barcelone ?

Oui. La réforme entrée en vigueur le 3 avril 2025 a supprimé les dispositions relatives au visa et au titre de séjour pour investisseurs des articles 63 à 67 de la loi 14/2013. Elle n’a pas instauré d’interdiction générale d’acheter un bien immobilier pour les étrangers.

L’achat d’un logement à Barcelone donne-t-il droit à un titre de séjour ?

Non. Un achat réalisé après le 3 avril 2025 ne peut pas servir de fondement à une nouvelle demande de visa ou d’autorisation pour investisseur au titre des anciens articles 63 à 67 de la loi 14/2013. Toute demande de séjour doit remplir les conditions propres à sa catégorie.

Que deviennent les anciennes demandes ou les visas et autorisations d’investisseur liés à l’immobilier encore valides ?

Une demande correspondante déposée avant l’entrée en vigueur de la réforme peut être instruite selon les règles applicables à la date du dépôt. Les visas et autorisations d’investisseur liés à l’acquisition immobilière qui étaient valides à cette date restent valides pendant la période pour laquelle ils ont été délivrés ; leur renouvellement relève des règles en vigueur lors de l’octroi de l’autorisation initiale.

Comment coordonner le titre de séjour et l’achat immobilier ?

Établissez d’abord le projet de séjour sans le faire dépendre du prix du logement. Vérifiez ensuite que l’achat reste viable si la décision administrative ou le déménagement prend plus de temps que prévu, puis faites contrôler toute condition contractuelle propre à l’opération.

Que faut-il préparer avant de commencer les recherches ou de faire une offre ?

Commencez les démarches de NIE, chiffrez les taxes et les frais, documentez l’origine et le parcours des fonds, puis examinez le titre de propriété, les charges et les délais avant de signer une réservation ou un contrat d’arras.