Gastos compra vivienda Barcelona 2026: ITP e IVA

Si buscas los gastos compra vivienda Barcelona 2026, guarda la regla de 2022. Aquella página trataba el extra como un 11 % a 15 % sobre el precio, con ITP de segunda mano al 10 % y obra nueva al 11,5 %. Cataluña cambió la tarifa el 27 de junio de 2025. Los precios de anuncio también se movieron. La escritura de hipoteca ya no es un calco de la compraventa. El dinero de más sigue siendo mucho. Ya no es aquel porcentaje.

El mapa corto es este. En un piso de segunda mano en Barcelona, el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, modalidad TPO) según una escala, y después notario, Registro de la Propiedad y quien liquide el impuesto. En una primera transmisión sujeta a IVA, paga el IVA al vendedor y el AJD a la Agència Tributària de Catalunya. Una hipoteca no anula esos impuestos. La Ley 5/2019 solo reparte algunos costes de la escritura de préstamo. Esto es información general para una compraventa residencial en Cataluña, no un cálculo fiscal, jurídico ni hipotecario personal.

El extra es, sobre todo, impuesto

Empieza por clasificar la operación, no por un porcentaje de Excel. La ATC lo dice sin rodeos: la transmisión de un inmueble tributa por TPO cuando no hay que pagar IVA, y por AJD cuando hay que pagar IVA y la operación se ha formalizado en escritura pública. Un particular vendedor suele caer en TPO. La primera entrega de un edificio terminado por el promotor suele caer en IVA más AJD. Una transmisión posterior de un empresario puede seguir exenta de IVA y volver a TPO, salvo renuncia válida a la exención.

Esa horquilla decide decenas de miles de euros antes de hablar de copias o de gestoría. El calificador inmobiliario de la AEAT ayuda a separar IVA y TPO. No calcula el AJD. El asesor sigue teniendo que nombrar el código de tarifa.

La guía de liquidez para comprar sirve para fechar cada pago. Este artículo es la pila de impuestos y aranceles que rellena esas filas.

Segunda mano: el ITP catalán es una escala, no el 10 %

La versión de 2022 decía que la segunda mano en Barcelona era el 10 %, o el 5 % si tenías 32 años y cumplías el resto. Era la línea general antigua. La tarifa vigente de la ATC es la que cuenta ahora. Desde el 27 de junio de 2025, la transmisión de inmuebles que no superan los 600.000 € tributa al 10 %. Por encima, el tipo medio sale de una tarifa: 11 % sobre los 300.000 € siguientes, 12 % sobre los 600.000 € siguientes y 13 % a partir de ahí.

Los tipos altos no se aplican a toda la base. Se aplican al tramo. El ejemplo de la propia ATC es la forma más limpia de verlo. Teo y Laura compran una casa por 700.000 € a partes iguales, y el ejemplo de la ATC deja cada cuota en 35.500,50 € (tarifas ATC). El tipo medio del inmueble entero es el 10,143 %. Cada uno tributa por su 50 % de ese tipo medio.

Un hipotético etiquetado, no una cotización. Una segunda mano de 500.000 € en tarifa general son 50.000 € de ITP. Una de 800.000 € son 60.000 € sobre los primeros 600.000 € más 22.000 € sobre el resto, 82.000 €. Una de un millón ya entra en el tramo del 12 %. El «presupuesto el 10 %» de 2022 se queda corto en las calles caras y, aun así, acierta en muchos pisos ordinarios de Barcelona, porque el precio sigue por debajo de 600.000 €. No adivines el tramo con un anuncio. La base puede ser el precio de escritura o un valor de referencia catastral más alto.

El expediente de ITP y AJD es el rastro documental. La aritmética va al final.

El 5 % es un test de vivienda habitual

Los tipos reducidos siguen ahí. No son un descuento para comprador extranjero. La ATC lista códigos al 5 % para vivienda habitual de joven, familia numerosa, familia monoparental, persona con discapacidad que cumple el grado o víctima de violencia machista, más el 7 % de vivienda de protección oficial y tipos rurales más bajos que no van a salvar una calle de Barcelona (tarifas ATC).

El cambio de edad es el que todavía se cuenta mal. Hasta el 26 de junio de 2025 el tope era 32 años. Ahora, el tipo reducido del 5 % para vivienda habitual de un joven de 35 años o menos se aplica a las transmisiones a partir del 27.06.2025 (hasta el 26.06.2025, 32 años o menos) (compraventa ATC). Hay un test de IRPF, en general 36.000 € de bases general y del ahorro menos el mínimo personal y familiar en la última declaración que cuenta. Hay que ocupar la vivienda en el plazo legal y mantenerla como habitual tres años, con excepciones tasadas. La autoliquidación al 5 % es provisional. Si la alquilas demasiado pronto, vuelves a la tarifa general, con intereses de demora.

Si la compra es inversión, modela la escala general. No modeles el 5 % porque un artículo de 2022 hablaba de menores de 32.

El 20 % es para grandes tenedores y edificios enteros

Cuando el adquirente es un gran tenedor, o se adquiere un edificio entero de viviendas, el tipo es del 20 % (tarifas ATC). La ATC trata como gran tenedor a quien ya es propietario de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial en Cataluña, o de más de 1.500 m² de superficie residencial, o de cinco o más inmuebles urbanos residenciales en municipios de mercado tensionado. Barcelona está en ese mapa. El test se aplica antes de la operación. La compra que te hace cruzar el umbral no es, en los ejemplos publicados, la que tributa al 20 %.

El 20 % de edificio entero es otra trampa. Comprar un bloque residencial entero como una sola persona puede dispararlo aunque no seas gran tenedor. Comprar cuatro pisos en dos años y el último después puede forzar una regularización. No es un problema de primera vivienda. Lo es si la «ganga» es un pequeño inmueble completo.

La base no es siempre el precio

Un porcentaje sobre la base equivocada es un consuelo falso. Las instrucciones del modelo 600 de la ATC dicen que si el inmueble tiene valor de referencia y este es superior al precio o valor de la escritura, el valor total declarado debe ser el valor de referencia (compraventa ATC). El servicio de valor de referencia 2026 del Catastro es donde se consulta esa cifra. No es el valor catastral del recibo del IBI. No es una tasación de lo que el piso vale para ti.

Si no hay valor de referencia, o el asesor discute su uso, el importe a declarar sigue necesitando un responsable. No lo sustituyas en silencio por el precio de anuncio. Una base sin resolver es una incertidumbre de caja con plazo.

Obra nueva: IVA más AJD

La primera transmisión del promotor es la otra pila. El manual de IVA de la AEAT fija el tipo: las entregas de edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas tributan al 10 % de IVA, incluidos garajes con un máximo de dos y anexos transmitidos conjuntamente (tipo 10 % AEAT). Existe un 4 % superreducido para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública entregadas por el promotor. La obra nueva ordinaria de Barcelona es la línea del 10 %.

El IVA se paga al vendedor, casi siempre en cada factura, no como un único cheque en la notaría. El AJD es el extra catalán sobre la escritura. En la página de compraventa de la ATC, la tarifa AJ4 se aplica al 1,5 % cuando la transmisión tributa por IVA. Desde el 27 de junio de 2025 hay un vecino más duro: la tarifa AJ5 se aplica al 3,5 %, a partir del 27.06.2025, cuando la transmisión tributa por IVA porque el vendedor ha renunciado a la exención (compraventa ATC).

Otro hipotético etiquetado. 500.000 € de vivienda con IVA son 50.000 € de IVA más 7.500 € de AJD al 1,5 %, antes de notario y registro. Por eso existía el eslogan del 11,5 % en obra nueva. Sigue siendo un croquis usable para una primera transmisión estándar. No es un caso de renuncia a la exención, ni una exención de vivienda protegida. La primera transmisión de VPO puede estar exenta de AJD y aun así exigir el modelo 600 con código de exención.

Los pagos a cuenta sobre plano tienen calendario propio. El IVA puede salir de la cuenta meses antes de la escritura. Conserva las facturas. La protección legal de esos anticipos la mira el abogado, no un porcentaje.

El modelo 600 tiene un mes de reloj

El ITP y el AJD se autoliquidan con el modelo 600. El sujeto pasivo es el comprador. La página de plazos de la ATC es breve: el plazo de presentación de la autoliquidación e ingreso es de un mes a contar desde la fecha del acto o contrato (devengo y plazo ATC). Se cuenta de fecha a fecha. Si el último día es sábado, domingo o festivo, pasa al siguiente hábil. En TPO, una condición suspensiva puede mover el devengo. En AJD, el devengo es la fecha de la escritura.

Fuera de plazo hay recargo. Un año tarde, también intereses de demora. Un 5 % reducido que luego se pierde exige complementaria en el mes siguiente al incumplimiento, con intereses desde el plazo original. El plan de caja necesita el impuesto disponible en la firma, no «cuando tenga las llaves».

Los notarios lo dicen en lenguaje más llano: después de la escritura hay un mes (o 30 días hábiles, según la comunidad) para pagar el impuesto, y el retraso trae recargo (Notariado, viviendas). En Cataluña, usa la regla de un mes de la ATC.

Notario y registro son aranceles, no un eslogan en porcentaje

La página de 2022 promediaba el notario al 0,15 % y el Registro al 0,1 %. Eran croquis. Los objetos legales son aranceles.

Los honorarios notariales de los instrumentos de cuantía siguen la escala del Real Decreto 1426/1989, con una rebaja del 5 % (arancel notarial). Los tramos bajan a medida que sube el valor: una cantidad fija hasta 6.010,12 €, luego 4,5 por mil, 1,50 por mil, 1 por mil, 0,5 por mil y 0,3 por mil hasta 6.010.121,04 €. Por encima de esa cifra el notario pacta el importe con las partes. Las copias van aparte. La copia autorizada son 3,005061 € por folio, la mitad a partir del duodécimo. La copia simple, 0,601012 € por folio. Los folios de matriz a partir del quinto, cara escrita, suman otros 3,005061 €. El IVA al 21 % se aplica a los honorarios.

Por eso un porcentaje «barato» sobre una escritura de 400.000 € puede acabar en cuatro cifras cuando entran copias e IVA. Y por eso «el notario es el 0,15 %» falla en un piso pequeño y en uno muy grande. Pide una minuta que cite los números del arancel. El Notariado añade que el comprador puede elegir notario (guía de viviendas).

Los honorarios del Registro de la Propiedad son otro arancel estatal, no un recargo municipal. Escalan con el valor inscrito y quedan muy por debajo de la línea del impuesto. La gestoría de la compraventa es una factura privada: presentar el 600, pagar e inscribir. Sirve. No es un porcentaje del precio.

Quién paga esos conceptos de la compraventa es una cláusula. La página de despeses de Habitatge pone notario de la venta, Registro e impuesto a cargo del comprador, y plusvalía y agente a cargo del vendedor. Esa página se actualizó el 17 de septiembre de 2019 y todavía describe el ITP catalán como el 10 %. Úsala para el quién paga. Usa la ATC para el tipo. Los notarios describen un criterio del Código Civil: si el contrato privado calla o dice «gastos según ley», el vendedor paga la plusvalía y la mayor parte de la matriz, y el comprador las copias, la inscripción y el impuesto. En Barcelona, muchos contratos privados cargan el notario de la compraventa al comprador. Lee la cláusula. No heredes un eslogan.

La escritura de hipoteca es otra factura

La página de 2022 mezclaba la hipoteca en el mismo 11 % a 15 %. La Ley 5/2019 separó el préstamo de la compraventa. En los préstamos de su ámbito, el artículo 14 reparte así: los gastos de tasación corresponden al prestatario, los de gestoría al prestamista, los aranceles notariales de la escritura de préstamo al prestamista, las copias a quien las solicite y la inscripción de la hipoteca al prestamista (Ley 5/2019). El impuesto de esa escritura sigue la norma tributaria. Desde el 10 de noviembre de 2018 el AJD de la hipoteca lo paga el banco, y Habitatge aún lo señala (despeses Habitatge; RDL 17/2018).

Al comprador le quedan la tasación, cualquier comisión de apertura o de cuenta que figure de verdad en la FEIN, las copias que pida y todo el impuesto de la compraventa. La comisión de apertura no es un 1 % legal. Si el banco la cobra, estará en la FEIN. Si no, no la inventes.

La tasación por debajo del precio es el riesgo de caja que sí rompe expedientes. Si ofreciste 700.000 € y el banco solo financia sobre 650.000 €, el hueco es capital, no un arancel. Modélalo antes de que las arras dejen de ser recuperables. Las hipotecas para no residentes son la página del préstamo. Esta es la del reparto de gastos.

El dinero que hace falta antes de firmar

El impuesto es el extra más grande. No es el primero. Una reserva y unas arras suelen imputarse al precio y aun así salen de la cuenta con un plazo corto. La guía del contrato de arras cubre el riesgo contractual. El punto de costes es más estrecho: no envíes todos los euros al vendedor para descubrir después que el modelo 600 vence en un mes.

Haz una hoja con filas fechadas:

1. Pago de reserva u oferta, si existe.
2. Arras, con la regla de devolución por escrito.
3. Saldo del precio en la escritura.
4. ITP, o IVA y AJD, sobre la base clasificada.
5. Notario de compraventa, copias, Registro, gestoría.
6. Tasación, si hay préstamo, y cualquier comisión de la FEIN.
7. Una reserva que no puede entrar en la firma: seguro, suministros, comunidad, cambio de cerradura, obras urgentes, primer mobiliario, alojamiento temporal.

Quien compra desde fuera suma el recorrido bancario. Comprar como extranjero en 2026 es el mapa de NIE y plazos. Cómo comprar una vivienda en Barcelona es la secuencia de doce pasos. Ninguna de esas páginas sustituye la clasificación fiscal.

La vía de Golden Visa ligada a la compra de inmuebles terminó el 3 de abril de 2025 (nota del ministerio). Nunca fue un producto de gastos de compra. No añadas un permiso de residencia al extra de caja, y no compres un piso en Barcelona porque un folleto de 2022 sigue hablando de 500.000 € y un visado.

Lo que ya no significan las cifras de 2022

El artículo antiguo abría con una media de 423.000 € y 4.015 €/m² de Idealista en mayo de 2022. Eso es historia. En julio de 2026 el metro cuadrado se sitúa en 5.449 euros, según Idealista, un 6,8 % más que en julio de 2025, con Sarrià-Sant Gervasi a 7.155 €/m² y Nou Barris a 3.295 €/m² (precios Idealista julio 2026). Los precios de anuncio no son escrituras. Siguen siendo la razón por la que un extra del 10 % sobre una media de 2022 se queda corto en 2026.

El tramo antiguo del 11 % al 15 % también escondía la clasificación. Una segunda mano de 500.000 € en tarifa general de ITP es cerca del 10 % de impuesto más notario y registro de cuatro cifras. El mismo precio en obra nueva con IVA ronda el 11,5 % de impuesto antes de esos aranceles. Una segunda mano de 900.000 € ya pisa el tramo del 12 %. Un expediente al 20 % de gran tenedor es otro producto. Nada de eso es «el 15 % porque la casa es cara». El precio y el código de tarifa no son la misma variable.

La página de despeses de Habitatge sirve para el reparto plusvalía-vendedor y agente-vendedor. No sirve para el ITP de 2026. Si un intermediario sigue cotizando el 10 % sobre un principal de un millón en el Eixample, está leyendo 2019.

Trae un expediente de costes, no una regla del 10 %

Imprime la oferta o la escritura, el valor de referencia catastral con fecha, la nota del asesor sobre TPO o IVA, un borrador de modelo 600, una minuta notarial y la FEIN si hay préstamo. Pregunta entonces si el dinero de la cuenta de firma cubre el impuesto, la compraventa y una reserva que no vas a tocar. Contacta con Lasose con ese paquete. Los servicios de venta pueden llevar la compra cuando los números existen. No pueden convertir un porcentaje de 2022 en una liquidación de 2026.

No te diremos que los gastos compra vivienda Barcelona 2026 son el 11 % o el 15 % porque una página antigua usaba esas cifras. La tarifa general de la ATC empieza en el 10 % hasta 600.000 € y luego sube. La primera transmisión con IVA suma AJD. El trabajo es clasificar una dirección, ponerle una base con fecha y dejar euros para el mes después de las llaves.