Hipotecas para no residentes en España: tipos 2026

La versión anterior de esta página colgaba un 70% de financiación, un plazo de 20 años, un suelo de 40.000 libras en BankInter y otro de 45.000 € en CaixaBank. Eso es un folleto de una mesa que ya no publica esas cifras como regla pública. Si buscaste hipotecas para no residentes en España, lo que hace falta en 2026 es el panorama de tipos y lo que de verdad pesa: medias oficiales, euríbor, un libro de no residente que sigue siendo un producto comercial, y una cláusula de divisa que el texto viejo leyó mal.

Esto es un panorama, no una guía de proceso. La secuencia (expediente, tasación, FEIN, notaría, fondos) está en la guía de hipoteca para comprar vivienda en Barcelona. Usa esa página cuando necesites el calendario. Usa esta cuando quieras saber si, con los tipos de 2026, un préstamo español sigue siendo la forma más barata de comprar.

Es información general para una persona física que mira un préstamo residencial. No es asesoramiento hipotecario, jurídico, fiscal ni de extranjería. Lasose no concede crédito y no emite una FEIN.

Qué es una hipoteca para no residente, y qué no es

Una hipoteca para no residente es un préstamo para vivienda de una entidad española a alguien a quien el banco trata como si viviera, y normalmente tributara, fuera de España. La nacionalidad no es el test. Un pasaporte británico con nómina española es un expediente de residente. Un pasaporte español con sueldo en Londres y menos de 184 días aquí no lo es.

La Ley del IRPF es clara: tienes tu residencia habitual en España si permaneces más de 183 días durante el año natural, computando las ausencias esporádicas salvo que acredites residencia fiscal en otro país, o si aquí está el núcleo principal de tus intereses económicos. Los bancos copian ese corte porque un libro de residente se analiza mejor. El de no residente es otro producto: más traducciones, a menudo menos apalancamiento, y un precio que no tiene por qué coincidir con la media del INE.

Un extranjero puede comprar. Interior asigna un número personal de identificación, el NIE, a quienes se relacionan con España por razones económicas, profesionales o sociales (documentación de las personas extranjeras). El número te identifica. No te convierte en residente fiscal y no obliga a un banco a prestarte. La guía para no residentes sirve para no mezclar esas tres etiquetas.

Hay bancos que siguen cotizando. Hay bancos que no. Eso es política de crédito, no un agujero del Código Civil. Un “no” de una mesa no demuestra que los no residentes no puedan endeudarse.

El panorama de tipos de 2026, con la serie correcta

Este verano hay tres cifras oficiales encima de la mesa. No miden lo mismo y ninguna es tu oferta.

El euríbor a un año se situó en el 2,855% en julio de 2026, frente al 2,798% de junio, y 0,776 puntos por encima del año anterior. El Banco de España sigue tratando ese índice como la referencia principal de las hipotecas variables españolas (nota del euríbor, 3 de agosto de 2026). Si el préstamo es euríbor más diferencial, el 2,855% es el índice, no el tipo de la cuota. Suma el diferencial y mira la TAE.

El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España, fue el 3,049% en junio de 2026 (BOE-A-2026-15738). Esa serie es la referencia mensual de tipo medio. Es una media de préstamos ya concedidos, no un techo, un suelo ni una tarifa de no residente.

La estadística de hipotecas del INE de mayo de 2026 es la que la gente cita como “el tipo español”. El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 2,98%. El plazo medio fue de 25 años. El 60,9% de esas hipotecas se constituyó a tipo fijo y el 39,1% a tipo variable. El tipo al inicio fue el 2,96% en el libro fijo y el 3,00% en el variable. El importe medio del préstamo fue de 174.866 euros (INE, 20 de julio de 2026). Cataluña subió un 9,3% interanual en número. El préstamo medio nacional no es un precio de oferta en Barcelona, y no es el ticket de una reventa en el Eixample.

Juntas, las tres cifras pintan un 2026 más barato que 2023, no barato como 2016. El euríbor ha vuelto a subir en primavera. El tipo medio oficial de hipotecas largas pasó del 2,762% en enero al 3,049% en junio. La media de nuevas operaciones del INE se movió en una banda del 2,8% al 3,0% y cerró mayo en el 2,98%. Si alguien todavía vende que “los tipos están en el dos por ciento y bajan”, está leyendo el titular del año pasado.

Ninguna de esas series lleva la etiqueta “no residente”. La mezcla del INE es, sobre todo, residentes fiscales que compran vivienda habitual a 25 años. Tu expediente, si el banco lo acepta, suele ser segunda residencia o inversión, con renta extranjera y un plazo más corto. Trata la media impresa como el suelo de la conversación, no como la cotización.

Por qué el 70% y los 20 años no están en el BOE

El artículo anterior trataba el 70% de financiación y el tope de 20 años como rasgos de “la” hipoteca para no residente. Eran hábitos de mesas concretas. La Ley 5/2019 no concede el 70%, el 80% ni ningún otro porcentaje a un no residente. Exige evaluar la solvencia y tasar de forma independiente. El porcentaje lo pone el banco.

Los residentes fiscales suelen ver publicidad al 80% del precio en vivienda habitual. Los no residentes suelen ver menos. Cuánto menos lo decide el analista: 70%, 60%, a veces 50% en un ticket grande o en un inmueble raro. La antigua hoja pública de CaixaBank (70% hasta un millón y 50% por encima) era un tarifario comercial, no una norma. No presupuestes el 70% porque un blog de 2022 lo dijera.

Las entidades también suelen tomar el menor entre precio de compra y tasación. Una escritura de 900.000 € con tasación de 820.000 € tiene base 820.000 €. Si esa mesa ofrece el 60% de esa base, el préstamo son 492.000 €, no el 60% del precio de oferta. El hueco es efectivo. Y se suma al ITP catalán, que el préstamo no paga.

El plazo es la misma historia. La media del INE es 25 años. Una mesa de no residente puede cortar a 20, a un límite de edad o a la vida residual que acepte el tasador. Un plazo más corto sube la cuota aunque el tipo se parezca a la media del INE.

La solvencia es el tercer límite, y tampoco es un eslogan del 30 al 40% en la ley. El banco prueba la cuota más otras deudas contra la renta que está dispuesto a contar. La renta extranjera en otra moneda se descuenta, se retrasa o se rechaza. Un bonus que llegó una vez no se convierte en salario. Los dividendos de una sociedad piden rastro documental. Si la mesa no puede leer la declaración, no te inventa un ratio.

La forma más limpia de planearlo es construir la compra desde el efectivo en euros y luego probar un préstamo. Toma el capital que realmente puedes mover. Resta ITP o IVA, notaría y Registro de la compraventa, honorarios y una reserva que quieras conservar después de firmar. Lo que queda puede ir al precio. Después pregunta si alguna entidad cubrirá el resto con unas condiciones que puedas pagar si se mueve el tipo de cambio. El artículo de gastos de compra es la pila fiscal. Esta página es la capa de crédito.

En una reventa típica de Barcelona, la página de tarifas de la ATC grava al 10% los inmuebles cuyo valor total no exceda de 600.000 €, y luego tramos más altos. La hipoteca no cancela esa factura. Si el banco financia el 60% del precio, sigues necesitando el 40% restante más cerca de un décimo del inmueble en impuesto, antes de hablar de muebles.

La divisa es lo que la página vieja entendió mal

El texto anterior decía que, si el tipo de cambio se mueve un 20% en contra del cliente, este puede cambiar la hipoteca a la moneda de sus ingresos, y que por eso algunos bancos se niegan a prestar a no residentes. Eso era un revoltijo del artículo 20 de la Ley 5/2019.

Un préstamo en euros puede ser, aun así, un préstamo en moneda extranjera. El artículo 4 lo define como el denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro donde reside el prestatario, o distinta de aquella en la que percibe los ingresos o tiene los activos con los que reembolsar. Vives en Londres, cobras en libras, te endeudas en euros sobre un piso en Barcelona: la deuda en euros es la moneda extranjera. Vives en Francia, cobras en euros, te endeudas en euros: normalmente no lo es.

Cuando el préstamo es en moneda extranjera, el prestatario puede convertirlo a una moneda alternativa: la de la mayor parte de los ingresos o activos con los que reembolsa, o la del Estado miembro de residencia. El tipo es el del BCE en la fecha de la solicitud, salvo que el contrato diga otra cosa. Eso es un derecho de conversión, no la promesa de que el banco reescriba un préstamo en euros a libras gratis la semana en que cae la libra.

La cifra del 20% es un disparador de información. El artículo 20 obliga a informar cuando el importe adeudado o las cuotas periódicas difieran en más del 20 por ciento de lo que habría correspondido con el tipo de cambio de la fecha del contrato. Si el contrato no limita ya el riesgo de cambio por debajo de ese 20%, la FEIN debe incluir un ejemplo del 20%. El derecho de conversión sigue teniendo un método y un coste; el papel del 20% no reescribe el préstamo por sí solo.

Un movimiento del 10% de la libra contra el euro cambia la carga real de una cuota en euros aunque el euríbor no se mueva. Ese es el riesgo que un no residente corre de verdad en 2026. Un colchón en euros ayuda al próximo recibo. No cubre los próximos diez años. Endeudarse sobre activos en el país de origen y comprar el piso barcelonés al contado es la otra comparación. Encima van impuestos, garantía y protección del consumidor. Una captura de tipos no basta.

Lo que la Ley 5/2019 sí cambia en el precio

La capa de protección es nacional. Aplica a una persona física que pide un préstamo sobre inmueble residencial, resida o no, cuando el contrato entra en la ley. No obliga a que la tarifa de no residente coincida con la de residente. Sí te dice qué documento es el trato.

El prestamista debe entregar la FEIN con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma del contrato. La FEIN es una oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado, que no puede ser inferior a esos diez días (artículo 14). En Cataluña, el crédito hipotecario a consumidores tiene además un reloj de catorce días naturales en el artículo 262-4 del Código de consumo. Confirma con banco y notaría cuál aplica a este expediente. No lo recortes porque hay un vuelo.

La FiAE, la ficha de advertencias estandarizadas, viaja con la FEIN. Señala índice, suelo, vencimiento anticipado por impago, reparto de gastos y tratamiento de moneda extranjera. Si el tipo es variable, una hoja aparte tiene que mostrar cuotas bajo distintos escenarios. Compara esas páginas con la primera conversación. Un tipo rebajado que solo existe mientras mantienes un seguro de vida no es el mismo producto que la media del INE.

El inmueble aportado en garantía ha de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo, por un tasador independiente bajo el marco regulado (artículo 13). Los gastos de tasación del inmueble corresponden al prestatario. El prestamista asume los aranceles notariales de la escritura de préstamo, los de inscripción de las garantías en el Registro y los de gestoría previstos. El impuesto de la compraventa, la escritura de compraventa y las copias que pidas siguen siendo del comprador. Por eso se dice que “el banco paga los gastos de la hipoteca” y aun así se firma un cheque largo en notaría.

Quedan prohibidas las ventas vinculadas del préstamo con otros productos, con excepciones estrechas. El prestamista puede exigir un seguro que cubra de verdad el préstamo o el inmueble, y debe aceptar una póliza equivalente de otro proveedor sin empeorar el préstamo (artículo 17). Las ventas combinadas, donde el préstamo también se ofrece por separado, son otra cosa: un tipo de titular más barato a cambio de cuenta, tarjeta o póliza. Precia el paquete. La guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España es el documento de contraste para ese trabajo. No es la promesa de que una mesa diga que sí.

El reembolso anticipado está permitido. La compensación, cuando existe, está limitada y caduca, y cambia entre tipo variable y tipo fijo (artículo 23). Si crees que vas a vender en cinco años, esa cláusula forma parte del precio de 2026. Un tipo de salida bajo con una salida cara a tipo fijo puede ser el préstamo más caro.

El proceso (expediente, indicaciones, condición de financiación en las arras, tasación, FEIN, transparencia notarial, fondos) es la otra página. No lo dupliques aquí. Abre la guía de proceso de la hipoteca cuando toque correr el expediente.

Fijo, variable o mixto, con la mezcla de este año

El corte de mayo del INE es el dato útil de 2026: la mayoría de las nuevas hipotecas sobre viviendas en España se firmaron a tipo fijo, y el tipo inicial fijo (2,96%) quedó un poco por debajo del variable (3,00%). Eso no te dice que tomes fijo. Te dice que el mercado ya no está en el susto de 2022, cuando lo variable parecía barato y luego no lo fue.

Un tipo fijo compra una cuota conocida en euros durante el plazo pactado. No compra una cuota conocida en libras. Un tipo variable se mueve con el euríbor y con la fórmula de revisión de la FEIN. Un mixto es un tramo fijo y una cola variable. Prueba la cuota al final de cualquier tramo de enganche, y pruébala con un índice más alto, no solo con el caso central del banco.

Los descuentos por productos vinculados cambian la comparación. Una rebaja de 20 puntos básicos que exige seguro de hogar, seguro de vida y un ingreso “tipo nómina” por la cuenta española puede costar más de lo que ahorra, sobre todo si esa “nómina” es una transferencia que haces tú. Pregunta qué productos son requisito de crédito, cuáles son opcionales para el descuento y qué pasa si cancelas uno en el segundo año.

El plazo sigue mandando en la cuota. Estirar de 20 a 25 años baja el recibo y sube el interés total. Para un no residente que quizá no conserve el piso tanto tiempo, la cuota más baja puede ser la estancia a cinco años más cara. Lee la línea de reembolso anticipado antes de celebrar el plazo.

Contado frente a préstamo español en esta banda de tipos

La hipoteca española es opcional. Sigue habiendo compradores extranjeros que firman al contado porque el libro de no residente es lento, conservador o cerrado a su tipo de renta. En un entorno cerca del 3%, el ahorro de usar crédito barato en el país de origen, o de no endeudarse, puede ganar a una cotización española que solo aparece después de seis semanas de traducciones.

El argumento a favor de un préstamo en euros es alinear la deuda con el activo y con un alquiler en euros, si existe, y usar las reglas españolas de protección del prestatario en un préstamo que el notario pueda completar. El argumento en contra es el desajuste de divisa, un LTV más bajo, un plazo más corto, un reloj más lento y unas arras que dejan de ser recuperables antes de que exista la FEIN.

Si la compra depende de un préstamo mínimo o de una tasación mínima, esa condición tiene que estar en las arras escritas, si el vendedor la acepta. Un “al banco le gusta el perfil” de palabra no cambia un depósito confirmatorio. Hay quien ofrece como si pagara al contado y asume el riesgo de crédito. Solo es una decisión comercial si podría completar sin el préstamo. Es una mala decisión si la cotización de 2026 sigue siendo una llamada.

Fondos, prevención de blanqueo y la cuenta española son otro cuello de botella. Nuestra guía de pagos desde el extranjero es ese expediente. Un banco que quiere una cuenta corriente en España no la inventa en diez días, y un notario que quiere fondos claros no acepta la captura de un SWIFT pendiente.

Una hipoteca no es un permiso de residencia

España acabó la vía de residencia por inversión inmobiliaria el 3 de abril de 2025 (nota del ministerio). Una compra apalancada no la reabre. Ser dueño del piso, con préstamo español o sin él, sigue siendo vivienda, segunda residencia o inversión. No es un producto de extranjería.

Si necesitas vivir aquí, pregunta a un abogado de inmigración por la vía que exista de verdad. Si sigues siendo no residente, pregunta a un asesor fiscal por el IRNR sobre renta imputada o alquiler, y por el IBI. Esas facturas se sientan al lado de la cuota. No salen en la FEIN.

Qué llevar a la siguiente conversación

Lleva cinco cifras, no un eslogan impreso. El efectivo en euros que puedes mover. El impuesto catalán sobre el precio que estás mirando. La cuota mensual que puedes pagar si tu moneda de ingreso se mueve un 10%. El plazo máximo que realmente vas a conservar. La reserva que no te vas a gastar en la escritura.

Después pide a dos o tres entidades, o a un intermediario inscrito, indicaciones por escrito que usen el mismo precio, plazo, tipo, residencia y moneda de ingreso. Compara TAE, no la primera cuota. Cuando una de esas indicaciones sea lo bastante real para proteger una oferta, pasa a la guía de proceso y que un abogado catalán lea la condición de financiación antes de pagar arras.

Lasose puede mantener la búsqueda, el plan de visitas y la lista de documentos en el mismo calendario que el expediente bancario. No analizamos el crédito. Si quieres esa coordinación, escribe al equipo de ventas con esas cinco cifras, o empieza por el servicio de compraventa. Trae las copias de tipos. Deja el folclore del 70% en la puerta.